Где лучше взять ипотеку?

На финансовом рынке предлагается большое количество разнообразных ипотечных программ, что вызывает вполне естественный вопрос: где лучше взять ипотеку и какие условия будут наиболее выгодными. Данная проблема наиболее актуальна в крупных городах с развитой сферой банковских услуг и высоким уровнем конкуренции между кредитными организациями.

Как определить, какая ипотека лучше?

Однозначно ответить на данный вопрос нельзя по той простой причине, что заёмщики имеют различные приоритеты. Для кого-то важно не допустить излишней переплаты и быстрее рассчитаться по кредиту. Таким людям лучше взять ипотеку с минимальной ставкой, но, при этом нельзя упускать из виду, что по ипотечные кредиты погашаются по аннуитетному варианту, и эффективная ставка будет превышать обещанную рекламой. Помимо этого следует учитывать различные комиссии и страхование.
Решив взять «дешёвую» ипотеку, следует отталкиваться не от минимальных ставок, а от полной стоимости кредита, которую в банке обязаны рассчитать до подписания ипотечного договора. Только ознакомившись с результатами данного расчёта, можно понять, насколько выгодна ипотека и стоит ли её взять.

ИПОТЕКА: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки

Размер платежа

Для многих заёмщиков важна не столько переплата, сколько необременительный для бюджета размер ежемесячных платежей. Следует учитывать, что размер платежей тем меньше, чем больше срок погашения, но, в этом случае неминуемо возрастает размер ставки. Если взять кредит, который будет выплачиваться в течение 30 лет, то переплата по нему будет значительно больше, чем по кредиту на ту же сумму, но на десятилетний срок. Поэтому данный вариант подходит только тем, кто ставит задачу до минимума уменьшить размер платежей.

Ещё одним важным моментом является то, что ставка и срок погашения зависят от величины первоначального взноса и именно этот параметр для многих является определяющим фактором того, что для него лучше.
Когда речь идёт только о ставке и размере платежей, самую «дешёвую» ипотеку стоит поискать в Сбербанке, ВТБ 24, банке МДМ и Уралсибе.

Первоначальный взнос

Сегодня большинство банков выдвигают требование внести в качестве первоначального взноса 30, 0% стоимости приобретаемого объекта. Гораздо реже требуется только 20, 0%, в отдельных случаях (обычно в ходе рекламных компаний или по условиям социальных программам, доступных далеко не всем), можно найти требование от 10, 0%.

Не так уж много семей способны взять и сразу выложить миллион рублей при покупке в кредит однокомнатной квартиры ценой 3, 5 млн. руб. (минимальный вариант при покупке квартиры на вторичном рынке столицы). Поэтому, невзирая на существенную переплату, для многих лучше вариант с минимальным взносом.

Минимальные требования (10, 0%) предъявляют Петрокоммерц, Номос банк, Глобэксбанк, Металлинвестбанк, Уралсиб, АК Барс. Аналогичные требования выдвигает Сбербанк по условиям программы «Молодая семья».

Скорость оформления

Последним критерием, который подталкивает многих заёмщиков взять ипотеку – это быстрота оформления. Стоит сказать, что всё же будет лучше не торопиться. Дело в том, что практически все банки предъявляют одинаковые требования к документам, касающимся, как заёмщика, так и приобретаемого им объекта. На их сбор и рассмотрение обычно уходит около месяца, а владельцам бизнеса понадобятся документы ещё и на него, что потребует дополнительных затрат времени.

Нельзя отрицать, что существуют определённые программы, отличающиеся быстротой оформления, но, как правило, по их условиям требуется первоначальный взнос в размере 50, 0%, а ставка существенно выше.

Если же скорость оформления ипотеки остаётся приоритетным фактором, лучше всего ознакомиться с условиями кредитования ВТБ 24.

Привлечение потребительского кредита

Не имея средств на внесение первого взноса, некоторые заёмщики стараются взять на эти цели потребительский кредит. Этот способ заслуживает внимания, но, необходимо скрупулёзно подсчитать, выдержит ли такую нагрузку семейный бюджет. Кроме того, нельзя забывать, что после оформления кредита, запись о нём тут же появится в кредитной истории, ознакомившись с которой, в банке могут понять данную схему и отказать в выдаче ипотеки, что так же будет отражено в истории. Эли это обнаружит следующий банк, в который придётся обратиться, то и в нём могут возникнуть затруднения с получением кредита.

Кредиты наличными в 2020 году | ТОП лучших банков с адекватными процентами!

Как вариант, можно занять необходимую сумму у родственников или знакомых и договориться с продавцом, чтобы тот завысил стоимость квартиры, указанную в договоре и вернул разницу после оформления сделки, что даст возможность сразу же рассчитаться с займом. Этот вполне рабочая схема, хотя существует риск, что продавец откажется вернуть деньги.

Ипотечные программы крупнейших федеральных банков

ВТБ 24

В ВТБ 24 лучше всего обращаться тем, кто хочет взять ипотеку с минимальной переплатой. При величине первоначального взноса 60, 0% и сроке погашения в пределах 7 лет, банк предлагает ставку 9, 9%, ниже которой нет ни у одного из конкурентов. По программам со стандартными условиями, предусматривающими больший срок погашения и минимальный взнос, ставка составляет в среднем 14, 95%. А вот на рекламу «ипотека по ставке 8, 9%» лучше не обращать внимания. Такой процент действителен только в течение первого года действия договора, предусматривающего комбинированную ставку. В дальнейшем она может резко увеличится, в случае изменения Центробанком ставки рефинансирования.

ВТБ 24 также предлагает программу льготного кредитования по программе государственной поддержки, предусматривающей выдачу ипотеки на приобретение квартиры по ставке 11, 0% (ниже не предложит никто). На сайте банка имеется перечень объектов, в котором можно найти подходящее государственное жильё.

В ВТБ 24 можно обратиться и тем, для кого скорость оформления превалирует над всеми прочими условиями, специально для них банк предлагает программу «Победа над формальностями». По её условиям, для того, чтобы взять ипотеку, достаточно представить только гражданский паспорт и удостоверение водителя. Обязательным условием является предварительное внесение 35, 0% стоимости приобретаемого объекта из собственных средств.

Сбербанк

Похожий вариант предлагает и Сбербанк, но он лучше подходит тем, для кого главенствующим фактором являются размеры первого взноса. Ставка по ипотеке Сбербанка – 12, 25%, постоянные клиенты и участники «зарплатного» проекта могут рассчитывать на скидку в 2, 95%. Ставка, конечно же, выше, чем у многих других банков, но зато есть возможность «отделаться» минимальным на рынке первоначальным взносом – от 10, 0%. Есть о чём призадуматься. Следует внимательно сравнить все условия и только потом решать, какой вариант будет лучше.

Досрочное погашение кредита и ипотеки

Если брать такие"тяжелые"кредиты, как ипотечные - со сроком погашения до 20 лет и считать сумму выплат, то окажется, что при текущих средних ставках покупка квартиры обходится минимум в 2-3 раза дороже, чем при единовременой выплате. Очевидно, что при таких условиях у значительной части клиентов банков возникает желание избавиться от кредита как можно быстрее (до 20% кредитов погашается досрочно). При среднем сроке ипотечного кредита = 15 годам, средний срок жизни кредита составляет только 7 лет. В этих случаях заемщики уведомляют банк о своем решении, согласуют график погашения и в назначенный день - вносят соответствующую сумму.

Однако, на деле всё происходит далеко не так гладко. До октября 2019 года, когда Медведев подписал закон о досрочном погашении кредита без уплаты штрафов, подобная процедура была если не невозможна, то по крайней мере вызывала негодование банка (которое выливалось в различного рода штрафные санкции). Ранее такое решение должно было получать обязательное согласование со стороны банка и редко получало одобрение без повышения кредитных ставок. Буквально, это значило, что банк может выставить любое условие при досрочном погашении кредита или вовсе в этом отказать заемщику.

После внесения поправок Теперь заемщик должен предупредить банк о своем намерении досрочно погасить кредит не менее чем за 30 дней до возврата суммы. Важно помнить, что даже после погашения задолженности необходимо оформить документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности перед банком. Кредитные учреждения по-разному относятся к досрочному погашению кредитов. Часть (дорожащая репутацией и возможным продолжением работы с заемщиком) - идет на встречу. Часть - компенсирует недополученную прибыль повышением процентных ставок по кредиту.

Известно также, что часть банков создает так называемые"черные списки", в которые вносит заемщиков, решивших досрочно погасить кредит раньше срока без заключения дополнительного соглашения. Как оформить досрочное погашение кредита? Уведомление необходимо прислать за месяц до назначенной даты. Точнее - согласно закону - не менее чем за 30 дней до погашения (то есть осуществлять досрочное погашение заемщик имеет право без согласия банка, но предупредить его он обязан). Внесенные поправки касаются ипотечных и потребительских кредитов (но не относятся к кредитам на предпринимательскую деятельность).

По факту, по взаимной договоренности, возможно досрочное погашение кредита и за меньший срок (чем 30 дней). В некоторых банках этот срок может доходить до 1 дня. Обычно дата досрочного погашения кредита совпадает с датой очередного платежа по графику. Когда наступает назначенный день, заемщик обычным образом вносит средства на счет. При аннуитетном и дифференционном способах погашения банки используют различные схемы, учитывающие досрочное погашение. Первая заключается в сокращении срока погашения, а вторая - в уменьшении суммы платежа, вносимого ежемесячно.

В обоих случаях банк вычитает сумму из тела кредита начиная с конца графика погашения. И в любом случае при досрочном погашении банк составляет новый график погашения кредита. Возможные"подводные камни"при досрочном погашении: зачем требовать документ об отсутствии задолженности / претензий со стороны банка Заемщик обращается в банк за досрочным погашением кредитного договора. Вместе со специалистом банка они осуществляют расчет (устно, возможно, - на бумаге) и в назначенный день вносит оговоренную сумму. Но не тут-то было: через какое-то время (полгода, раньше), он получает из банка сообщение о том, что он должен снова совершить очередной платеж.

А внесенная сумма просто лежит в банке на счете, с которого списываются регулярные платежи. То есть деньги не пошли на досрочное погашение, а пошли на"бесплатный депозит"для банка.

Досрочное погашение кредита всегда строится по следующему алгоритму:

1. Заемщик пишет заявление (простого внесения денег на текущий счет, с которого гасится кредит недостаточно. Без заявления от заемщика банк не имеет права списать со счета ни копейки сверх того, что установлено кредитным договором и графиком платежей);
2. Осуществляется расчет графика погашения кредита. Осуществляется перерасчет тела кредита (особенно важно при аннуитентном погашении). Зачем нужно осуществлять перерасчет: при досрочном погашении банк не имеет права требовать с заемщика проценты по оставшемуся сроку действия договора (проще говоря, при погашении кредита за 4 года вместо 15, за 11 лет кредита (которые прописывались в договоре) банк проценты требовать не вправе.
3. Осуществляется погашение кредита.

Порядок действий при досрочном погашении кредита - следующий:

1. Смотрим кредитный договор (чтобы узнать, в какой форме необходимо уведомить банк);
2. Уточняем ближайшую дату, в которую можно погасить кредит;
3. Узнать точную сумму досрочного погашения (особенно - при досрочном погашении всей суммы кредита). Не нужно рассчитывать эту сумму самостоятельно. Лучше всего - лично приехать в банк, попросить документ, подтверждающий оставшуюся сумму задолженности. Не нужно: звонить в банк по телефону и гасить кредит через терминалы (не получив письменное подтверждение от банка).
4. Убедиться, что досрочное погашение прошло корректно: Делаем запрос на расчет текущей задолженности на день после погашения кредита (при частичном досрочном погашении). При полном - требуем справку об отсутствии задолженности по кредитному договору и отсутствии задолженности перед банком и любых претензий с его стороны.
5. При досрочном погашении кредита - сохраняем всю подтверждающую документацию. Она может оказаться полезной при любых недоразумениях.
   

На какую недвижимость выгоднее брать кредит

К специалистам в области кредитования люди нередко обращаются с вопросом о том, на какую недвижимость выгоднее брать кредит в банке. Как правило, финансовые эксперты в таких ситуациях не дают чёткого ответа, а рассказывают лишь о плюсах и минусах каждого из возможных вариантов, чтобы потенциальный заемщик мог самостоятельно принять решение. В основном, выбирая, на какую недвижимость выгоднее брать кредит в банке, заемщики разрываются между тремя основными типами недвижимости, а именно: Квартира в строящемся доме Данный вариант привлекает в основном своими низкими ценами, особенно на этапе заливки котлована.

НЕ Покупайте Квартиры для Сдачи! Почему инвестировать в квартиры невыгодно?

Покупая квартиру в строящемся доме, заемщик может сэкономить огромную сумму, однако при этом ему необходимо будет в течение, как минимум, нескольких лет ожидать того момента, когда жилье всё-таки будет достроено, и в нём можно будет жить. Кроме того, в данном случае существует риск покупки жилья у неблагонадежного застройщика, который не доводит строительство до конца. Да и далеко не каждое банковское учреждение готово кредитовать покупку строящейся квартиры. Однако с точки зрения финансовой выгодности, данный вариант является лучшим на сегодняшний день.

Жилье в новостройках и квартиры на вторичном рынке.

Данный вариант финансово более затратный для кредитополучателя, т. к. стоимость готового жилья значительно выше, нежели строящегося. Однако при этом потенциальный заемщик сразу после оформления кредита сможет въехать уже в свою квартиру. Таким образом, главным преимуществом покупки готового жилья является возможность практически моментально решить жилищную проблему. Главный недостаток — более высокая стоимость по сравнению со строящейся недвижимостью. Частный дом Покупка частного дома хороша тем, что за сопоставимую со стоимостью квартир в городе сумму человек может приобрести жилье, жилая площадь которого будет в 2, а иногда и в 3 раза больше, чем у стандартной квартиры. Не говоря уже об отдаленности от городской суеты и отсутствии соседей.

Впрочем, во-первых не каждое кредитно-финансовое учреждение выдает кредитные средства на покупки частных домов, а во-вторых, отдаленность от города может быть как плюсом, так и минусом, в случае если заемщик работает в городе и не имеет возможности быстро добираться до места работы (например, у него нет автомобиля, или рейсовый транспорт ходит не по расписанию). В целом, каждый вариант по-своему привлекателен и выгоден, поэтому, выбирая между описанными выше типами недвижимости, каждый потенциальный заемщик должен руководствоваться лишь тем, какие из описанных преимуществ для него более важны.